Onda imobiliária

Valor Econômico, 17/11/09, Paola de Moura

Os fundos imobiliários vivem um momento para lá de especial. A forte procura por parte dos investidores tem feito com que essas aplicações comecem a ganhar volume, depois de 15 anos desde a sua criação.

Enquanto em 2008 o valor total de lançamentos foi de R$ 616,86 milhões, neste ano até ontem o número já chega a R$ 1,382 bilhão entre ofertas registradas e com dispensa, segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) levantados pelo escritório de advocacia Lobo & De Rizzo. O crescimento é de 124%.

Os números ficam ainda mais interessantes quando se olha as ofertas em análise na CVM. Há outros R$ 2,496 bilhões que, somados ao volume já registrado, representam nada menos do que um crescimento de 528,7% no ano. O total de R$ 3,878 bilhões equivale ainda a quase 90% dos lançamentos acumulados entre 2000 e 2008, de R$ 4,396 bilhões.

Só na semana passada, entrou em análise uma oferta de R$ 1,3 bilhão liderada pela Votorantim Asset Management (VAM). A operação está dividida em dez séries, a primeira de R$ 400 milhões e as demais de R$ 100 milhões cada. Se sair, será a maior emissão de fundo imobiliário já realizada. Ainda não há prospecto disponível, mas o que se comenta no mercado é que o fundo, batizado de Votorantim Securities, deve investir em títulos de base imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com origem em operações envolvendo empreendimentos do próprio grupo - há de se esperar para tirar a "prova dos nove".

Sob o ponto de vista do investidor, os juros em níveis historicamente baixos têm levado muita gente a procurar alternativas mais rentáveis em relação à renda fixa. A isenção de imposto sobre o rendimento para a pessoa física confere um brilho a mais para essas aplicações neste momento. Os fundos imobiliários contam com isenção de IR sobre rendimentos distribuídos desde que o investidor não tenha mais de 10% do total do fundo.

Vale lembrar que, apesar do lastro em imóveis, esses fundos são considerados aplicações de renda variável. Isso porque essas carteiras têm dois componentes de ganhos: a variação das cotas e o rendimento distribuído originado de receitas de aluguel. Como são fundos fechados, não há resgate das cotas. O cotista vende suas cotas a terceiros no mercado secundário, como no caso das ações de companhias abertas, por exemplo. O resultado da maior procura por parte dos investidores interessados na renda é a valorização das cotas que, juntamente com o rendimento distribuído, faz o retorno da aplicação neste ano ficar próximo do Ibovespa. (Ver reportagem abaixo)

Diante do aquecimento do mercado, a Caixa Econômica Federal - primeira a lançar um fundo para o varejo em 2004, o Torre Almirante - pretende ofertar ao mercado até cinco novos fundos imobiliários até o início de 2010. Segundo Flavio Arakaki, gerente operacional de Fundos Especiais da instituição, dois deles são fundos de locação. A empresa construirá um prédio e a renda virá do aluguel. Os modelos dos outros ainda estão sendo estruturados, mas o investidor pessoa física poderá participar. O banco colocará alguns deles com investimento mínimo de R$ 1 mil.

Dois motivos explicam o maior volume de estruturação de fundos imobiliários sob o ponto de vista das gestoras. A CVM lançou duas instruções que mudaram o mercado. A primeira foi a Instrução 472, publicada em outubro do ano passado. Ela flexibilizou as regras que regem a constituição e o funcionamento dos fundos imobiliários. A autarquia permitiu, por exemplo, a subscrição parcial das cotas do fundo. Na prática, criou-se a possibilidade de trabalhar com um valor mínimo de subscrição, que varia de carteira para carteira, para que um fundo seja constituído. A partir da norma, destaca Carlos Ferrari, advogado especialista em fundos imobiliários da Lobo & De Rizzo, quando um administrador planeja criar um fundo para investir em um imóvel de R$ 50 milhões e não consegue arrecadar toda a quantia, ele pode investir inicialmente só a parcela levantada.

No entanto, a mesma instrução trouxe um entrave para o mercado: exigiu que o cotista aprovasse toda e qualquer modificação no fundo. Ou seja, se houvesse a necessidade de alterar o investimento ou migrar para outro portfólio, a assembleia teria que ratificar a decisão. "A Instrução 478, de setembro deste ano, acabou com esta exigência e o mercado deslanchou", completa Ferrari.

Arakaki, da Caixa, também acredita que as novas normas da CVM vão ajudar a expandir o mercado, mas critica a falta de liquidez do mercado secundário. Além disso, ele não acredita que o número de negociações secundários vá aumentar porque, segundo ele, os fundos vão render entre 1,2% e 1,3% ao mês e, com isso, num período de juros baixos, ninguém vai querer sair do investimento.

A sócia da área de Direito Imobiliário do Barbosa, Müssnich & Aragão Advogados, Christiane Scabell Höhn, acredita que o mercado de fundos possa crescer ainda mais com o interesse dos fundos de pensão e principalmente com a chegada dos estrangeiros que estão trazendo mais investimentos ao Brasil e precisam buscar aplicações com boa rentabilidade. A advogada conta que o escritório está prestando serviços para quatro fundos imobiliários que estão sendo constituídos e devem chegar ao mercado no próximo ano. Dois deles são de estrangeiros criando fundos de fundos.

Mas na visão de Rodolpho Vasconcellos, conselheiro da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), o volume ainda é pequeno e a falta de liquidez do mercado secundário é o principal entrave para que os fundos imobiliários ganhem volume de verdade. É necessário que o home broker passe a entrar neste mercado, mas para isso, as cotas precisam ser mais baratas. Vasconcellos também acredita que a entrada dos estrangeiros no mercado aumentará o volume o que estimulará secundário.